Padrino Abogados

Cláusula suelo

¿Desconoce si su préstamo hipotecario tiene cláusulas abusivas? ¿ Puedo recuperar el dinero abonado para dichos gastos ? En Padrino Abogados le informamos de las que han sido declaradas nulas por el Tribunal Supremo y de su posterior reclamación .

R: SI, y ello en base a que el Tribunal Supremo entiende que hacer recaer todos los gastos de la formalización del préstamo hipotecario sobre el consumidor produce un desequilibrio relevante para este, pues aunque la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, ya que el beneficiado por el préstamo es el cliente, no podemos olvidar que quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista (en este caso el Banco), pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial. A todo ello se une que no es una cláusula que haya sido voluntariamente pactada por las partes sino que vino impuesta por el Banco. Ahora bien hay que indicar que aunque la Sentencia hace referencia a los préstamos hipotecarios del BBVA y Banco Popular, lo cierto es que en la práctica bancaria todas las entidades cuentan con cláusulas similares, pudiendo variar la redacción pero no la esencia, por ello, entendemos que en todas se puede solicitar la nulidad. Por tanto la cláusula es abusiva y en consecuencia nula, lo que significa que no tendría efecto.

¿ Como identifico esta cláusula en mi préstamo hipotecario?

R: Transcribimos en este caso la del BBVA, y aunque la redacción de la cláusula puede variar de un Banco a otro en esencia sería textualmente la siguiente: " Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª. La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca que en este acto se constituye y de los títulos previos a esta escritura, así como los gastos derivados de la cancelación de cargas y anotaciones preferentes a dicha hipoteca. Los gastos suplidos podrán ser cargados en cuenta a la parte prestataria en la forma y condiciones que se indican al final de esta cláusula. Los mencionados servicios complementarios que, a solicitud de la parte prestataria, el Banco decida libremente realizar, serán facturados por éste con arreglo a las tarifas de comisiones y gastos que tenga vigentes el Banco en el momento de dicha solicitud. En todo caso, se considerará que constituyen un servicio objeto de facturación los trabajos de preparación de antecedentes que deba realizar el Banco para el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca. La parte prestataria queda obligada a satisfacer y resarcir al Banco cuantos daños, perjuicios, costas y gastos procesales o de otra naturaleza, se generen u originen al Banco por incumplimiento del contrato o para el cobro del crédito, incluyendo los gastos y costes directos o indirectos, causados por las actuaciones del Banco que tengan por objeto la reclamación de la deuda (tales como, en especial, los requerimientos de pago por correo, teléfono, telegrama, notariales), así como los derivados de los procedimientos judiciales o extrajudiciales motivados por todo ello, incluidos los honorarios de Abogado y Procurador aún cuando su intervención en las actuaciones y procedimientos judiciales o extrajudiciales no fuere preceptiva. El Banco queda facultado para cargar en cuenta o reclamar en cualquier momento a la parte prestataria cuantas cantidades se le adeuden por los conceptos antes indicados. Las cantidades así adeudadas al BANCO devengarán, desde la fecha en que éste las hubiera satisfecho y sin necesidad de reclamación, intereses de demora con arreglo a la cláusula 6ª, y quedarán garantizadas con arreglo a la cifra prevista para gatos y costas en la cláusula 9ª".

¿Cuáles son los gastos incluidos en la formalización del préstamo hipotecario?

R: Los gastos que usted podría reclamar serían los notariales por la constitución de la escritura, los registrales por la inscripción en el Registro de la Propiedad y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados ya que el Banco con motivo de la operación mercantil no queda al margen sino que se convierte en sujeto pasivo respecto a la constitución del derecho, expedición de las copias, actas y testimonios que interese, así mismo se podrían incluir los gastos de gestoría si venían impuestos por la entidad bancaria y los gastos de tasación del inmueble.

Sepa que también es abusivo repercutir sobre el prestamista los gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza, derivados del incumplimiento por la parte prestataria de su obligación de pago, y los derechos de procurador y honorarios de abogado contratados por el Banco, incluso cuando su intervención no sea preceptiva, puesto que infringe nuestras normas procesales que ya determinan esta cuestión, causando un claro desequilibrio entre las partes, ya que no se tienen en cuenta entre otras cuestiones tan importantes como las dudas de hecho o de derecho que puede apreciar el Tribunal en el procedimiento y en ese caso en concreto no habría condena en costas ( o lo que es lo mismo cada uno pagaría a sus abogados y procuradores).

¿Cuál es el procedimiento para reclamar dichos gastos?

R: 1. FASE EXTRAJUDICIAL Primeramente se inicia la fase extrajudicial consistente en la presentación por escrito ante la sucursal de su Banco ( en Atención al cliente) de una reclamación solicitando la nulidad de la cláusula y la devolución del dinero indebidamente abonado, que tendrá estar debidamente justificado. Adjuntamos un modelo de reclamación. PINCHA AQUÍ https://www.scribd.com/document/336728811/Reclamacion-Bancoreclamación banco 2. FASE JUDICIAL Si en el plazo máximo de dos meses el Banco no contesta a la reclamación previa o lo hace negativamente sería necesario acudir a la fase judicial a través de la interposición de la correspondiente demanda solicitando precisamente la nulidad de la cláusula y la devolución de las cantidades abonadas, y ello porque la nulidad declarada por el Tribunal Supremo lo es respecto a la falta de concreción del propio contrato de préstamo , de los gastos e impuestos estableciéndose de manera general, Los documentos que se tienen que acompañar a la demanda a nivel general son los siguientes: · La escritura de constitución de hipoteca · La factura de los gastos notariales · La factura de los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad · La carta de pago del impuesto de actos jurídicos documentados · La factura de los gastos de gestoría si la impuso el Banco · La factura de la Tasación del Inmueble El plazo de prescripción para interponer la demanda es de cuatro años, a contar desde que se dictó la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Diciembre de 2015, es decir que usted puede hasta el 24 de Diciembre de 2019 reclamar judicialmente, en el caso en que esté vigente el préstamo. Por el contrario si ya ha amortizado la hipoteca, podrá recuperar también el dinero abonado solo en el caso de que el pago total se haya realizado dentro de los cuatro años anteriores a que se dictara la sentencia del Tribunal Supremo es decir, desde el 23 de Diciembre de 2011 en adelante.

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